Die Leibrente ist ein spannendes Modell für Eigentümer, die im Alter ihre Immobilie zu Geld machen wollen, ohne ihr Zuhause aufgeben zu müssen. Gerade für ältere Menschen, die ihr Vermögen in Form von Immobilien besitzen, bietet die Leibrente eine Möglichkeit, finanzielle Sicherheit zu gewinnen und gleichzeitig im gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben.
Was ist die Leibrente?
Die Leibrente ist eine spezielle Form des Immobilienverkaufs. Hierbei verkauft der Eigentümer (Leibrentenverkäufer) seine Immobilie an einen Käufer (Leibrentenkäufer), erhält jedoch statt einer einmaligen Kaufsumme eine monatliche Rente auf Lebenszeit. Häufig bleibt dem Verkäufer zudem ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie erhalten.
Im Wesentlichen funktioniert die Leibrente so, dass der Käufer den Kaufpreis in Form von monatlichen Zahlungen (der Rente) an den Verkäufer leistet. Der Betrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Wert der Immobilie, dem Alter des Verkäufers und der Lebenserwartung.
Wie funktioniert die Leibrente?
Der Ablauf eines Leibrentenvertrags sieht meist folgendermaßen aus:
Bewertung der Immobilie
Zunächst wird der Wert der Immobilie ermittelt, um die Höhe der Leibrente zu bestimmen. Hier spielen der Zustand, die Lage und der aktuelle Immobilienmarkt eine Rolle.
Vereinbarung der Leibrente
Verkäufer und Käufer vereinbaren eine monatliche Leibrentenzahlung, die auf der Grundlage der Lebenserwartung des Verkäufers und des Immobilienwerts berechnet wird. Der Käufer zahlt also die Rente bis zum Lebensende des Verkäufers.
Wohnrecht
Der Verkäufer hat häufig ein lebenslanges Wohnrecht. Das bedeutet, er darf die Immobilie weiterhin bewohnen, auch wenn sie formal schon verkauft wurde. Dieses Wohnrecht wird meist im Grundbuch eingetragen.
Zusätzliche Vereinbarungen
In manchen Fällen kann auch ein Teil des Kaufpreises als Einmalzahlung geleistet werden, um die monatliche Rente zu senken.
Vorteile der Leibrente
Finanzielle Sicherheit
Die Leibrente bietet dem Verkäufer eine regelmäßige, verlässliche Einnahmequelle bis ans Lebensende. Dies ist besonders für Senioren attraktiv, die keine oder nur geringe Rentenbezüge haben, aber in einer wertvollen Immobilie leben.
Weiterhin im Eigenheim wohnen
Trotz des Verkaufs behalten Verkäufer oft das lebenslange Wohnrecht. So müssen sie ihr gewohntes Zuhause nicht aufgeben und können ihren Lebensabend in vertrauter Umgebung verbringen.
Steuerliche Vorteile
Unter bestimmten Umständen sind Leibrentenzahlungen nur teilweise steuerpflichtig. Der steuerpflichtige Anteil hängt vom Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab.
Pflegevorsorge
Viele ältere Menschen nutzen die monatliche Rente, um sich eine bessere Pflege oder Unterstützung im Alter leisten zu können. So kann das Modell die Lebensqualität im Alter deutlich steigern.
Nachteile der Leibrente
Endgültiger Verlust des Eigentums
Auch wenn der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt, gehört sie formal dem Käufer. Das bedeutet, dass der Verkäufer sein Eigentum unwiderruflich verliert und keine Verfügungsrechte mehr über die Immobilie hat.
Risiko der Lebenserwartung
Die Höhe der Leibrente basiert auf der erwarteten Lebensdauer des Verkäufers. Wenn der Verkäufer deutlich früher stirbt als angenommen, profitiert der Käufer, da die Rentenzahlungen früher enden. Lebt der Verkäufer länger, wird es für den Käufer teurer. In dieser Ungewissheit liegt ein gewisses Risiko für beide Parteien.
Eingeschränkte Flexibilität
Der Verkäufer hat oft ein lebenslanges Wohnrecht, was für den Käufer weniger flexibel ist. Er kann die Immobilie während dieser Zeit weder selbst nutzen noch weiterverkaufen (ohne Wohnrecht), was die Immobilie weniger attraktiv macht.
Käuferrisiko
Der Verkäufer muss sich darauf verlassen, dass der Käufer in der Lage ist, die monatlichen Rentenzahlungen über die gesamte Laufzeit zu leisten.
Für wen eignet sich die Leibrente?
Die Leibrente ist besonders geeignet für ältere Menschen, die:
- Immobilienvermögen besitzen, aber nur wenig liquide Mittel haben,
- im eigenen Zuhause wohnen bleiben wollen,
- eine zusätzliche Einkommensquelle für ihren Lebensunterhalt oder für Pflegekosten benötigen,
- keine Erben haben oder bewusst entscheiden, das Haus nicht zu vererben.
Beispiel:
Angenommen, ein 75-jähriger Eigentümer möchte seine Immobilie im Wert von 300.000 € im Rahmen einer Leibrente verkaufen und gleichzeitig darin wohnen bleiben. Hier zeigen wir Ihnen, wie die Berechnung in einem einfachen Beispiel aussehen könnte.
1. Immobilienwert und Lebenserwartung
Der Wert der Immobilie beträgt 300.000 €. Um die monatliche Leibrente zu berechnen, wird die Lebenserwartung des Verkäufers herangezogen. Mit 75 Jahren beträgt die statistische Lebenserwartung in Deutschland noch ca. 10 bis 12 Jahre.
2. Wohnrecht und Wertminderung
Da der Verkäufer in der Immobilie wohnen bleibt und ein lebenslanges Wohnrecht behält, wird der Wert der Immobilie entsprechend gemindert. Dies liegt daran, dass der Käufer die Immobilie in dieser Zeit nicht nutzen oder vermieten kann.
Die Wertminderung durch das Wohnrecht wird in unserem Beispiel auf etwa 30% geschätzt, was einen Abzug von 90.000 € vom Immobilienwert ergibt. Somit beträgt der verfügbare Wert für die Leibrente:
300.000 € − 90.000 € = 210.000 €
3. Monatliche Leibrente
Nun wird der reduzierte Wert von 210.000 € auf die geschätzte Lebensdauer von 10 Jahren (120 Monate) verteilt. Die monatliche Leibrente beträgt also:
210.000 € / 120Monate = 1.750€/ Monat
Der Verkäufer würde demnach bis zu seinem Lebensende eine monatliche Leibrente von 1.750 € erhalten.
4. Zusätzliche Varianten
In manchen Fällen kann auch eine Einmalzahlung vereinbart werden, um die monatliche Leibrente zu senken. Beispielsweise könnte der Käufer eine Einmalzahlung von 50.000 € leisten, wodurch der verbleibende Betrag für die Leibrente geringer würde: