Beim Immobilienkauf ist die Formulierung „gekauft wie gesehen“ ein häufiger Bestandteil des Kaufvertrags. Sie legt fest, dass der Käufer die Immobilie im Zustand des Kaufzeitpunkts übernimmt.
Doch diese rechtlich relevante Klausel hat weitreichende Konsequenzen, die Käufer und Verkäufer genau kennen sollten. Hier erfahren Sie, was diese Regelung bedeutet und wie Sie sich bestmöglich absichern können.
Was bedeutet „gekauft wie gesehen“ konkret?
Die Klausel schließt grundsätzlich die Haftung des Verkäufers für sichtbare Mängel aus. Das bedeutet, der Käufer akzeptiert offensichtliche Schäden oder Mängel, die bei einer normalen Besichtigung erkennbar sind. Dennoch bleibt der Verkäufer für versteckte Mängel oder arglistig verschwiegene Schäden haftbar. Diese können auch nach der Übergabe zu Rechtsansprüchen führen, falls der Verkäufer sie absichtlich verschwiegen hat.
Was Käufer beachten müssen
Für den Käufer gilt: Sorgfalt ist Pflicht! Eine gründliche Prüfung der Immobilie ist unabdingbar, da nachträgliche Reklamationen für sichtbare Mängel in der Regel ausgeschlossen sind. Um Risiken zu minimieren, sind folgende Maßnahmen empfehlenswert:
Gründliche Besichtigung
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Immobilie von außen und innen zu inspizieren.
Achten Sie auf offensichtliche Schäden wie Risse in Wänden, Feuchtigkeit, Schimmel oder veraltete Haustechnik.
Fachkundige Unterstützung
Ziehen Sie einen Bausachverständigen oder Architekten hinzu, um auch schwer erkennbare Probleme wie eine schlechte Dämmung oder eine instabile Bausubstanz zu entdecken.
Gutachten von Experten können wertvolle Argumente bei Preisverhandlungen liefern.
Einblick in Dokumente
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- Prüfen Sie vorhandene Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Baupläne und Energieausweise.
- Dokumentieren Sie bekannte Mängel und lassen Sie sie im Kaufvertrag festhalten.
Was Verkäufer berücksichtigen sollten
Auch für den Verkäufer ist die Klausel mit Verantwortlichkeiten verbunden. Transparenz und Ehrlichkeit sind entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden:
Bekannte Mängel offenlegen
Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie sorgfältig, z. B. durch Fotos oder Berichte.
Informieren Sie den Käufer schriftlich über bekannte Probleme, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Kein Verschweigen von Mängeln
Das absichtliche Verschweigen von Mängeln, etwa Feuchtigkeitsschäden hinter einer Wandverkleidung, kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, auch wenn „gekauft wie gesehen“ vereinbart wurde.
Rechtliche Sicherheit durch den Kaufvertrag
Sorgen Sie dafür, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Aspekte umfasst. Ein Notar kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und den Vertrag rechtlich abzusichern.
Besonderheiten bei älteren Immobilien
Gerade bei älteren Gebäuden ist Vorsicht geboten. Diese weisen oft nicht nur optische Mängel auf, sondern können auch technische oder energetische Probleme haben, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Eine eingehende Prüfung ist hier besonders wichtig, um unvorhergesehene Renovierungskosten zu vermeiden.
Haftung trotz „gekauft wie gesehen“
Auch wenn die Klausel grundsätzlich die Haftung des Verkäufers einschränkt, bleiben bestimmte Rechte des Käufers bestehen:
- Arglistige Täuschung: Der Verkäufer haftet weiterhin, wenn er absichtlich relevante Informationen zurückhält.
- Rechtliche Mängel: Probleme wie ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder fehlende Baugenehmigungen können ebenfalls zur Haftung führen.
Tipps für einen fairen Kaufabschluss
Klare Vereinbarungen: Sorgen Sie dafür, dass der Zustand der Immobilie und bekannte Mängel schriftlich im Vertrag festgehalten werden.
Gut vorbereitet in die Besichtigung: Käufer sollten eine Checkliste mitnehmen und vor Ort alles prüfen, was möglich ist.
Beratung nutzen: Ob Käufer oder Verkäufer – rechtliche und technische Beratung von Experten schützt vor teuren Fehlern.