Der Verkauf einer Immobilie kann eine lukrative Entscheidung sein – aber was ist mit der Steuer? Viele Verkäufer fragen sich, ob und wie sie ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können. In Deutschland ist dies unter bestimmten Bedingungen möglich, insbesondere durch die Vermeidung der sogenannten Spekulationssteuer.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf einer Immobilie ein Gewinn erzielt wird und die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist verkauft wird. Diese Frist beträgt im Allgemeinen 10 Jahre.
- Die Steuer wird auf den Gewinn erhoben, also die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis abzüglich bestimmter Kosten (wie Renovierungen oder Maklergebühren).
- Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, da die Gewinne als sonstige Einkünfte in der Steuererklärung deklariert werden.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Es gibt drei wesentliche Ausnahmen, bei denen der Verkauf Ihrer Immobilie steuerfrei bleibt:
1. Eigennutzung
Wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.
Voraussetzung: Sie müssen die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt haben. Auch ein anteiliger Zeitraum reicht aus (z. B. Umzug im Januar eines Jahres).
2. Abgelaufene Spekulationsfrist
Haben Sie die Immobilie mehr als 10 Jahre besessen, ist ein Verkauf steuerfrei. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufs.
Tipp: Achten Sie darauf, dass die Frist exakt eingehalten wird. Ein Verkauf wenige Tage zu früh könnte steuerpflichtig werden.
3. Vererbung und Schenkung
Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Vorbesitzers. Hat dieser die Immobilie bereits mehr als 10 Jahre gehalten oder selbst genutzt, kann auch Ihr Verkauf steuerfrei sein.
Steuerpflicht bei Vermietung
Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben, gelten strengere Regeln. In diesem Fall ist ein Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerpflichtig. Einige Punkte, die Sie beachten sollten:
- Renovierungskosten oder Anschaffungsnebenkosten können den zu versteuernden Gewinn senken.
- Gewinne aus vermieteten Immobilien können sich auf Ihre Steuerlast auswirken, da sie Ihr zu versteuerndes Einkommen erhöhen.
Sonderfälle und Tipps
Grundstücksverkauf: Auch bei unbebauten Grundstücken gilt die 10-Jahres-Frist.
Teilvermietung: Bei teilweiser Vermietung (z. B. Einliegerwohnung) wird der Verkaufsgewinn anteilig versteuert.
Nachweis der Eigennutzung: Dokumentieren Sie Ihre Nutzung sorgfältig, um im Zweifelsfall die Steuerfreiheit nachzuweisen.
Geerbte Immobilien: Prüfen Sie die Frist des Vorbesitzers, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Um die Steuerlast zu bestimmen, wird der Verkaufsgewinn ermittelt. Die Formel lautet:
Verkaufspreis – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Modernisierungskosten) = Gewinn
Beispiele für abzugsfähige Kosten:
- Notargebühren und Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision beim Kauf
- Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen (sofern sie innerhalb von 3 Jahren nach Kauf durchgeführt wurden und mehr als 15 % des Kaufpreises betragen).